Đất vi bằng có làm sổ hồng được không? Có được xây nhà không?

Vi bằng là gì? Đất vi bằng có làm được sổ hồng không? Có được xây nhà không? và một số vấn đề pháp lý liên quan khác sẽ được Luật Minh Khuê phân tích, giải đáp cụ thể theo quy định pháp luật:
1. Sổ hồng là gì?
Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở đó nếu có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở, cụ thể:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở.
+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

+ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở.
2. Vi bằng là gì?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
2.1. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý vi bằng
- Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

- Vi bằng không thay thế văn bản công chừng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật.

- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Toà án nhân dân, Viện kiếm sát nhân dân có thể tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Toà án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

2.2. Các trường hợp không được lập vi bằng
- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP;
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng, làm lộ bí mất nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mất nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 Bộ luật dân dự; trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt, xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

- Ghi nhận sự kiện, hành chính của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhận, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3. Đất vi bằng có làm được sổ hồng không?
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, để được cấp Giấy chứng nhận thì các bên cần có Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trong các trường hợp mua bán nhà ở giấy tờ bằng việc vi bằng thì Thừa phát lại ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà giữa các bên, chứ không ghi nhận về nguồn gốc đất và tính pháp lý của đất.

Như đã phân tích, vi bằng không có giá trị pháp lý và không thay thế được văn bản công chứng, chứng thực nên vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua. Trường hợp lập vi bằng này là trái quy định pháp luật (Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP) nên nếu mua nhà ở giấy tờ tay bằng cách lập vi bằng thì người mua sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí có thể mất trắng căn nhà vừa mua.

Tóm lại, đất được mua bán bằng giấy tờ tay được lập vi bằng sẽ không làm được sổ, tức là không làm được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.